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资产评估报告案例

时间:2024-06-01 09:07:46 资产评估报告

资产评估报告案例范文

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资产评估报告案例范文

资产评估报告案例范文

  致委托方函

  ***有限公司:

  受贵方委托,本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则对贵方拥有合法产权的位于***的***房产价格进行了评估,目的是为确定估价对象在2008年8月15日的公开市场价值,并以此为贵方以委估标的向银行进行抵押贷款,确定抵押额提供客观的价值依据。

  根据贵方所提供的资料,本公司估价人员依据国家、省、市的相关法律、法规,在对现场实地勘察并收集、整理、分析相关信息的基础上,遵循估价原则,按照必要的估价程序,采用合理的估价方法对估价对象进行评估,在满足本次估价假设和限制条件的前提下,经测算确定贵方委估房产在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(¥2265.34万元)。

  ***房地产评估咨询有限公司

  ***

  估价师声明

  我们郑重声明:

  1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。

  2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

  3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

  4. 我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

  5. 我们已对本报告中的估价对象进行了实地勘察。

  6. 本估价报告得到***房地产评估咨询有限公司的技术帮助,本估价报告的结果建立在该公司出具的***字[2008][估]第***号土地评估报告结果的基础之上。

  7. 本估价结论仅对本次委托有效,不做他用。未经本公司同意,不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供结论书的全部或部分内容,不得发表于任何公开媒体上。

  8. 若当事人对本估价报告有异议,请在报告出具后七日内向本公司申请重估。如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议或申请重估,视同认可本估价报告。

  9. 本报告由本公司负责解释。

  注册房地产估价师:

  估价的假设和限制条件

  1.本报告的估价结果,以估价对象房地产维持现状持续使用为前提。

  2.本报告的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到不可抗力时可能对房地产价格产生的影响;也未考虑特殊的交易情况,使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。

  3.本次评估前提是委托方提供的资料是真实的、合法的、委托方并对其所提供的资料的真实性和合法性负责。

  4.估价对象房屋的权属、范围、面积等情况,以委托方提供的产权情况为依据,未经丈量核对。

  5.在估价时点之前,估价对象不存在其他法定优先受偿权利,委托方并对因其担保、欠债、信誉等因素对估价结果造成的影响负责。

  6.本估价结果不包含交易税费,但处分抵押物时,可能会发生其它相关税费,故还应扣除变现能力分析中提到的相关税费。

  7.本估价结果不包含土地的价格。

  8.估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。

  估价结果报告

  (2008)第***号

  一、 委估项目

  ***公司所属房产抵押贷款估价项目

  二、 委托方

  名称:***公司

  地址:***

  三、 估价方

  名称:***房地产评估咨询有限公司

  地址:***

  证书号:*** 资质等级:***

  法定代表人:***

  四、 估价对象概况

  估价对象位于***,其合法产权人为***公司,建筑面积共9687.69平方米。

  其中主楼一幢,1-5层,混合结构,建筑面积为7430.12m2,平均层高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造装修,外观九五成新,房屋所有权证号码为***。

  副楼一幢,1-3层,混合结构,建筑面积为2257.57m2,平均层高3.2米,建成于2003年,外观九成新,房屋所有权证号码为***。

  五、 估价目的

  为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。

  六、 估价时点

  20**年8月15日

  七、 价值定义

  采用公开市场价值标准

  八、 估价原则

  本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下,还应依据如下原则:

  1. 合法原则,以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

  2. 最高最佳使用原则,以估价对象最高最佳使用为前提。

  3. 替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

  4. 估价时点原则,要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。

  九、 估价依据

  1. 委托方提供的资料

  (1)委托书;

  (2)委托方企业营业执照复印件;

  (3)房屋所有权证复印件。

  2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

  3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。

  4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。

  十、 估价方法

  估价对象为商业房产,同一供求圈内的整体成交案例极少,无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性,因此适宜选用收益法进行评估。

  十一、 估价结果

  估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密、细致的测算,确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(¥2265.34万元)。

  十二、变现能力分析

  变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押物转换为现金的可能性。

  估价对象的通用性一般,具有可分割使用性,整体价值大,变现所需时间长,在估价时点拍卖或者变卖时,最可能实现的价格范围为:估价结果±10%,变现时涉及以下税费:

  ①中介服务费:5%--6%

  ②契税:4%

  ③营业税、城市维护建设税及教育费附加:5.5%

  ④所得税:20%

  ⑤过户手续费:2%左右

  ⑥印花税:0.5‰

  ⑦其它费用

  十三、估价人员

  *** 中国注册房地产估价师

  注册号:***

  *** 中国注册房地产估价师

  注册号:***

  十四、估价作业时间

  20**年8月12日—***

  十五、估价报告有效期限

  本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年,即从20**年8月18日至20**年8月17日止。

  估价技术报告

  一、 个别因素分析

  估价对象位于***,其合法产权人为***公司,建筑面积共9687.69平方米。

  其中主楼一幢,1-5层,混合结构,建筑面积为7430.12m2,平均层高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造装修,外观九五成新,房屋所有权证号码为***。

  副楼一幢,1-3层,混合结构,建筑面积为2257.57m2,平均层高3.2米,建成于2003年,外观九成新,房屋所有权证号码为***。

  二、 区域因素分析

  1.概况

  ***

  2.自然条件

  ***。

  3.对外交通条件

  ***。

  4.基础设施

  ***。

  三、 最高最佳使用分析

  房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价,最高最佳使用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。

  四、 估价方法的选取

  估价对象为商业房产,同一供求圈内的整体成交案例极少,无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性,因此适宜选用收益法进行评估。

  五、 估价过程

  1. 确定估价对象房地产年纯收入

  A.确定估价对象房地产年总收入

  ①确定客房年总收入

  据调查,***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间,估价对象为县政府指定招待中心,综合考虑各种因素,确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间,估价对象拥有各类客房共82套, 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表:

      略

  客房年收入=房价×数量×入住率×365

  客房年总收入=512.27万元

  日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%

  +(2+2)×2×50%+2×2×40%

  =96.8人

  ②确定会议室年总收入

  根据委托方提供的资料及相关调查结果,确定估价对象会议室使用收入情况如下表:

    略

  会议室年收入=半天价格×2×出租率×365

  会议室年总收入=74.46万元

  ③确定餐饮年总收入

  餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等,按80%住宿旅客每人每天消费100元计算,则

  餐饮年总收入=96.8×80%×100×365

  =282.66万元

  ④确定估价对象房地产年总收入

  估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和,则

  年总收入=512.27+74.46+282.66

  =869.39万元

  B.确定估价对象年总费用

  ①确定人员工资福利年总费用

  估价对象现有相关服务人员98人,根据行业现状确定人数为100人,人均月工资及相关福利待遇合计为1800元,则

  工资福利年总费用=100×1800×12

  =216万元

  ②确定餐饮年总成本

  餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算,则

  餐饮年总成本=282.66×40%

  =113.06万元

  ③确定消耗品年总成本

  消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的8%计算,则

  消耗品年总成本=(512.27+74.46)×8%

  =46.94万元

  ④确定年广告宣传费

  年广告宣传费按总收入的2%计算,则

  年广告宣传费=869.39×2%

  =17.39万元

  ⑤确定年水电供热费

  年水电供热按总收入的5%计算,则

  年水电供热费=869.39×5%

  =43.47万元

  ⑥确定年维修保养费

  年维修保养费按年总收入的3%计算,则

  年维修保养费=869.39×3%

  =26.08万元

  ⑦确定年行政管理费

  年行政管理费按年总收入的6%计算,则

  年综合税收及附加=869.39×6%

  =52.16万元

  ⑧确定年综合税收及附加

  年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所得税、房产税等,按年总收入的15%计算,则

  年综合税收及附加=869.39×15%

  =130.41万元

  ⑨确定估价对象年总费用

  估价对象年总费用为以上1-8项之和,则

  年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41

  =645.51万元

  C.确定估价对象年纯收入

  年纯收入=年总收入-年总费用

  =869.39-645.51

  =223.88万元

  2. 确定资本化率

  资本化率是指年投资回报率,本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率,一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间,可以采用投资利率内插法求取。一年期定期存款利率可视为安全投资利率,一年期贷款利率可视为风险投资利率,当前一年期定期存款利率为4.14%,一年期贷款利率为7.47%,现按照黄金分割位内插,则

  资本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618

  =6.20%

  3.确定收益年限

  估价对象建成于2003年,建筑物耐用年限为50年,尚可使用47年;土地使用年限截止2053年,尚可使用年限为2053-2008=48年,故确定收益年限为建筑物尚可使用年限47年。

  4.计算估价对象价格

  公式:P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r

  式中:P为估价对象房地产收益总价,a为年纯收入,r为资本化率,n为收益年限。

  房地产总价=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%

  =3397.28万元

  根据***房地产评估咨询有限公司出具的***字[2008][估]第***号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为1131.94万元,则

  估价对象房产总价=3397.28-1131.94

  =2265.34万元

  六、 估价结论

  经评估,确定估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(¥2265.34万元)。

  七、附件

  ①房屋图片 ②委托书 ③委托方企业营业执照复印件 ④房屋所有权证复印件 ⑤估价方营业执照复印件 ⑥估价方资质证书复印件 ⑦估价师证书复印件