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林木资产评估报告案例

时间:2024-06-01 09:07:56 资产评估报告

林木资产评估报告案例

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林木资产评估报告案例

  山西省财政税务专科学校校内花园林区:

  我所接受委担,评估贵校拟转让的林木资产的现值。按照与贵方订立的评估约定,遵循客观、科学、公正、独立的原则,依据国家国有资产管理局和林业部颁布的《森林资源资产评估技术:觇范(试行)》的要求,我们实施了对贵场拟转让的林木资产的地理位置、产权归属的审核,并对林木资产的数量和质量进行了核查。通过社会调查收集了与评估有关的林业生产技术经济指标以及各种资料。实施了我们认为有必要的评估程序,具体评估结果报告如下:

  (一)基本状况

  花园处于山西省财政税务专科学校校内东南侧,贵校拟转让林场面积较小,分布集中,运输条件一般,林园位于太原市内车流密度较大。

  (二)评估对象与范围

  依据贵场的资产评估立项申请和林业主管部门的立项批复,经本次对森林资源资产评估对象的权属和实物量的审定和核查,园林权属贵校的 400平方米森林资源资产 (全部为杨树同龄用材林),全部归入本次评估的范围,共涉及7个完整小班。

  (三)评估目的

  拟转让森林资源贵产中的林木资产的所有权,由受让方采伐并出售所得木材,本次评估为此提供交易参考。

  (四)评估基准日

  2011年10月28日。

  (五)评估依据

  (1)国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》;

  (2)国家国有资产管理局《国有资产评估管理办法施行细则》;

  (3)国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行)》;

  (4)国家国有资产管理局、林业部《森林资源资产评估技术规范(试行)》;

  (5)《X X省森林资源转让条例》;

  (6)林业主管部门的资产评估立项批文;

  (7)待评估森林资源资产的山林权属证、图、基本图、小班调查记录等森林资源资料;

  (8)评估中收集到的森林采伐、木材销售、造林营林以及抚育管护等有关的经济技术指标;

  (9)其他有关资料。

  (六)评估方法

  依据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的有关要求,结合拟转让林木资产属于成熟林的实际情况,采用市场价倒算法对评估对象进行评估。

  (七)评估过程

  本所接受委托后,进行了评估小组的组建和评估人员的培训工作,于1999年1月10日开始现场评估工作。我们首先对评估对象进行了实物量的清查,实物量清查是按照《森林资源资产评估技术规范(试行)》及有关的森林资源清查的规范要求进行的。在对森林资源资产进行清查,广泛收集木材生产成本和木材售价等有关的市场资料的基础上,运用市场价倒算法对评估对象的市场价进行评定估算,并向委托方出具资产评估报告。

  (八)森林资源资产清查情况和结果

  根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的要求,且该评估对象中林分质量较为平衡,各地块没有明显差异,所以本次清查采用抽样核查法,2011年10月18日至月23日,本所进行了森林资源实物量抽样清查。在对资产清单中小班山林权属、四至和待评估对象的面积进行认真审核的基础上,用角规测树法对所抽取小班的林木资产进行全面清查,并对与待评估林木资产整体的各项因子和运输距离、集材距离进行判断和记载,清查结果如下:

  经核查,待估林木资产的树种分别为落叶乔木林:杨树102株,白蜡12株,龙爪槐10株,栾树50株,银杏19株,五角枫4株,落乔9;落叶小乔木:紫叶李11株,碧桃13株,梨树5株,山杏2株;落叶灌木林连翘8株,榆叶梅18株,贴梗海棠4株,紫薇2株,紫丁香30株;针叶林:油松10株,白皮松8株,条桧12株,火炬13株,其他树种:华北卫矛1株,紫色小柏面积15平方米。林区树木均属成熟林;该小班林木资产情况如表。

  表l杨树:

径阶(cm)

85

79.5

70

60

52

47

  40.5

株数(株)

6

25

34

15

8

6

8

  表2白蜡:

径阶(cm)

63

62

60

55

54

48

株数(株)

1

3

3

1

2

2

  表3银杏:

径阶(cm)

73

70

68.5

67

65

60

株数(株)

2

5

4

3

3

2

  (九)评估结果

  经评估,贵校拟转让的林木资产总额为人民币 万元。

  (十)评估说明

  (1)本报告未考虑将来可能承担的抵押担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格对其评估的影响,也未考虑国家宏观经济政策,特别是林业政策的变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

  (2)评估报告及其附件仅供委托方用做了解评估有关情况并报送林业主管部门审查确认时使用,未经评估机构允许,报告及其附件的全部或部分内容不得提供给其他单位和个人,也不得见之于任何公开的新闻媒体上。

  (3)本评估结果不得作为评估目的以外的任何经济行为的依据。

  (4)本报告有效期为一年,即评估基准日起一年内有效。

  (5)本报告的附件是本报告不可分割的组成部分,与本报告具有同等的法律效力。

  (十一)附件

  (1)林木资源资产评估结果汇总表;

  (2)评估资格证书复印件;

  (3)森林资源资产评估资格证书复印件;

  (4)森林资源资产权属图;

  (5)森林资源资产林业基本图。

  龙峰森林资产评估事务所

  法人代表:刘宁芳

  项目负责人:王艳梅 刘宁芳 刘天祺

  评估人员:刘宁芳 刘天祺 张芮萌 王艳梅 樊德胜 彭光良

  2011年10月15日

  二、林木资产评估说明

  根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》要求,林木资产评估分别不同树种、不同经营类型采用不同的方法进行评估,成、过熟林采用市场价倒算法评估,因此,本次评估采用市场价倒算法进行。

  (一)评估方法说明

  市场价倒算法又称剩余价值法,它是将被评估森林资源资产砍伐后所得木材的市场销售总收入,扣除木材经营所消耗的成本(含税、费等)及应得的利润后,剩余的部分作为林木资产评估价值的一种方法。其计算公式为:

  P=W-C-F

  式中:P——评估值;

  W——木材销售总收入;

  C——木材生产经营成本;

  F——木材生产经营利润。

  市场价倒算法一般按照以下步骤进行:

  (1)根据确定的评估范围确定林木资产的蓄积量并计算原木产量与其他产品的产量。

  原木产量=蓄积量×原木出材率

  (2)调查林木资产产出产品的市场价格,得到总的销售收入。

  销售总收入=产品产量×产品单价

  (3)计算木材生产的成本、费用和税金。

  (4)计算生产经营成本与利润,得到评估值。

  木材生产经营利润=生产经营成本×生产经营成本利润率

  评估值=销售收入-木材生产成本、费用和税金-木材生产经营利润

  (二)林木资产预期收入估算

  1.取得被抽查评估对象的实物数量资料

  经调查得到如下资料:栾树50株,银杏19株,五角枫4株,落乔9;落叶小乔木:紫叶李11株,碧桃13株,梨树5株,山杏2株;落叶灌木林连翘8株,榆叶梅18株,贴梗海棠4株,紫薇2株,紫丁香30株;针叶林:油松10株,白皮松8株,条桧12株,火炬13株,其他树种:华北卫矛1株,紫色小柏面积15平方米。

  表 被评估对象实物量调查表

  表4杨树:

径阶(cm)

85

79.5

70

60

52

47

  40.5

株数(株)

6

25

34

15

8

6

8

  表5白蜡:

径阶(cm)

63

62

60

55

54

48

株数(株)

1

3

3

1

2

2

  表6银杏:

径阶(cm)

73

70

68.5

67

65

60

株数(株)

2

5

4

3

3

2

  2.根据取得的适用的木材出材率表计算各材种出材量

  结合被评估林木资产的林木平均树高等资料,得到以下适用的出材率表(表)、并计算各材种出材量(表4)

  表7 山西省木材出材率表(节选)

径阶(cm)

18

20

22

24

26

28

30

32

34

36

平均高(m)

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

单株材积(m3

0.1764

0.2123

0.2537

0.3113

0.3722

0.423

0.4819

0.5568

0.611

0.6819

合计(m3

67

67

68

71

72

73

73

74

75

76

规格材(m3

43

47

50

58

59

61

62

63

65

66

其中:大径

 

 

 

6

24

30

39

42

4

49

中径

 

 

15

38

35

31

23

21

20

17

小径

43

47

35

14

 

 

 

 

41

 

非规格材(m3

24

20

18

13

13

12

11

11

10

10

其中:小径

17

14

13

10

11

10

10

10

10

10

短小

4

4

3

3

2

2

1

1

 

 

直柄

3

2

2

 

 

 

 

 

 

 

  表4 各径级出材量计算表

径阶(cm)

22

24

26

28

30

32

34

合计

径阶材积(m3

76.11

124.52

223.32

338.4

337.33

278.4

244.4

1622.48

合计(m3

51.754

88.4092

160.790

247.032

246.2509

206.016

183.3

1183.55

规格材(m3

38.055

72.2216

131.759

206.424

209.1446

175.392

158.86

991.856

其中:大径

 

7.4712

53.5968

101.52

131.5587

116.928

109.98

521.055

中径

11.4165

47.3176

78.162

104.904

77.5859

58.464

48.88

426.73

小径

26.6385

17.4328

0

0

0

0

0

44.071

非规格材(m3

13.6998

16.1876

29.0316

40.608

37.1063

30.624

24.44

191.697

其中:小径

9.8943

12.452

24.5652

33.84

33.733

27.84

24.44

166.76

短小

2.2833

3.7356

4.4664

6.768

3.3733

2.784

0

23.41

直柄

1.5222

0

0

0

0

0

0

1.52

  3.依据木材市场对应价格计算木材销售收入

  总销售收入计算过程见表5。

  表5 木材销售收入计算表

材料规格

经济材合计

规格材

大径

中径

小径

非规格材

小径

短小

直柄

单价(元)

 

 

370

260

140

 

90

60

40

材积(m3

1183.55

991.86

521.05

426.73

44.07

191.7

166.76

23.41

1.52

销售收入(元)

326384.35

309910.02

192790.24

110949.8

6169.98

16474.33

15008.8

1404.64

60.89

  (三)木材生产成本、费用与利润估算

  1.木材生产成本、费用参数

  木材经营成本包括制造成本,管理费用,销售费用,税、金、费等。

  (1)制造成本。

  1)直接人工费。按1998年下达各采育场、采购站的检验员、龙吊人员、零星用工的工资计划测算,平均为7.31元/立方米。

  2)生产准备费用。按当地的生产作业条件测算,主要包括汽车便道、拖拉机道、担筒道、溜山道开设,维修工棚等费用,假设本项目的准备费为零。

  3)燃料动力费。按1998年X X公司下达各采育场的木材生产燃材料、龙吊燃材料的消耗标准测算,结果为4.9元/立方米。

  4)运费。按林木资产所在地到市贮木场的运距为20公里。运价标准按采购站的运价标准,测算结果为:松木0.5元/(立方米·公里),即为10元/立方米。

  5)不可预见费。按3元/立方米计算。

  6)制造费用。忽略不计。

  (2)管理费用。按1998年本部实际发生的管理费用即按销售收入的4.2%提取,松杂综合材不提。

  (3)销售费用。按销售收入的1.5%计提。

  (4)税金费。

  1)育林费、维简费按销售收入的20%计算。

  2)特产税按标准计算,为销售收入的15%。

  3)税金附加、城建税、教育附加费、基础设施费按特产税的15%计算。

  4)社会事业发展费、公路基金按销售收入的0.3%计算。

  5)其他费用包括:林业保护费5.2元/立方米,林业管理费0.5元/立方米。

  2.木材生产成本、费用计算

  (1)制造成本=(7.31+4.9+10+3)×1 183.55+0=29 837.30(元)

  (2)管理费用;326 384.35×4.2%=13 708.14(元)

  (3)销售费用;326 384.35×1.5%=4 895.77(元)

  (4)育林与维简费=326 384.35×20%=65 276.87(元)

  (5)特产税:326 384.35×15%=48 957.65(元)

  (6)税金附加等=48 957.65×15%=7 343.65(元)

  (7)社会事业发展费等=326 384.35×0.3%=979.15(元)

  (8)林业保护与管理费=(5.2十0.5)×1 183.55=6 746.24(元)

  木材生产成本、费用合计=177 744.77元

  3.木材生产利润

  据调查,林业木材生产的成本费用利润率为8%,则

  木材生产利润=(29 837.30+13 708.14+4 895.77)×8%=3 875.30(元)

  (四)评定估算

  抽取的样本小班评估值=326 384.35-177 744.77-3 875.30=144 764.28(元)

  该小班平均每亩的评估值=144 764.28÷230=629.41(元/亩)

  评估对象的总评估值=3 500×629.41=2 202 935.00(元)

  (五)说明与假设

  (1)本次评估出的林木资产价值是以X X省现行的林业政策,在当前的林木生长水平和木材价格水平下确定的。如果林业政策有变化,木材价格有较大幅度的变化,林木资产价值也会有较大的变化。

  (2)各小班山场的作业条件由评估人员根据地形图判断确定,进行伐区设计,按生产定额测算各块山场的委托生产费用和生产准备费用,从而确定各块小班的经营成本。